Voorstel 5 Efficiënter ontwerp

Realiseer betaalbare duurzame woningen door de kosten voor de inrichting van het openbare gebied te beperken.

Overwegende:

1. Dat er voldoende kleine dus goedkope woningen gerealiseerd dienen te worden, waarbij de netto woonoppervlakte van de woningen, in staffels van gelijke mate dient op te lopen van 30 m2 tot maximaal 140 m2;

2. Dat zonder aantasting van de woonomgeving; 320 woningen gerealiseerd kunnen worden;

3. Dat de parkeerplaatsen zo veel mogelijk op eigen terrein gerealiseerd worden;

4. Dat het beheer en onderhoud van daarvoor geschikte openbare ruimte, zoals binnenhofjes, via Verenigingen van Eigenaars, bij de bewoners komt te liggen.

Besluit:

Artikel 15.2.1a van de Regels van het ontwerp bestemmingsplan Molenhoek Zuid te vervangen door de tekst: ‘Het aantal woningen is niet meer dan 320.’

Artikel 15.2.1 van de Regels van het ontwerp bestemmingsplan Molenhoek Zuid aan te vullen met een nieuw lid d met de tekst: ‘De netto oppervlakte van de woningen, dient in staffels van gelijke mate op te lopen van 30 m2 tot maximaal 140 m2.’

Artikel 27.1 van de Regels van het ontwerp bestemmingsplan Molenhoek Zuid aan te vullen met een nieuw lid d met de tekst: ‘Ten behoeve van een efficiënt grondgebruik, dienen de parkeerplaatsen zo veel mogelijk op eigen terrein gerealiseerd te worden en ten behoeve van de gewenste lagere kosten voor de inrichting en het onderhoud van de openbare ruimte, wordt zo veel mogelijk grond overgedragen aan Verenigingen van Eigenaars.

Kosten en besparingen:

Hierna wordt een inzicht gegeven in de kosten en besparingsmogelijkheden van het alternatieve plan.

Door de gemeente Mook en Middelaar is in samenwerking met de betrokken projectontwikkelaar een stedenbouwkundig plan gemaakt. Hoewel dit ontwerpplan juridisch gezien geen betekenis heeft, wekt het wel verkeerde verwachtingen.

Stichting Duurzaam Mook en Middelaar acht het plan van de ontwikkelaar niet duurzaam genoeg.

1. Er is geen directe verbinding tussen de parkeerplaatsen en de eigen meterkast, zodat een auto niet met eigen zonnestroom geladen kan worden;

2. De gewenste fiets-voetpaden ontbreken;

3. Er is teveel bestrating;

4. De onoverzichtelijke wegenstructuur veroorzaakt een onveilige wijk;

5. Er is onvoldoende tegemoet gekomen aan de wens om in een hofje te wonen.

Het bouwplan van de ontwikkelaar bestaat uit: 50 huurwoningen voor Destion. 75 woningen tot € 405.000 VON. 125 woningen duurder dan € 405.000 VON.

Alternatief:

Daarom hebben wij een alternatief plan gemaakt, met een efficiëntere invulling van het woongebied. Hierdoor kunnen niet alleen meer, maar vooral ook betaalbare woningen gebouwd worden.

Ons alternatieve plan voor de bouw van 320 woningen is efficiënter dan het ontwerp van de ontwikkelaar, zoals opgenomen in de Toelichting. De woningen zijn betaalbaar omdat deze niet te groot zijn. Dat wil zeggen dat een woning niet meer slaapkamers heeft dan strikt noodzakelijk is. Hierdoor kunnen de woningen passend toegewezen worden.

Voor de gehanteerde verkoopprijs is uitgegaan van € 4000 VON per m2 woonoppervlak. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is € 326.750 VON.

Het totale project kost circa 105 miljoen euro VON. Van belang is dat hiervan 18 miljoen euro aan btw wordt afgedragen, zodat voor de aankoop van de grond, de inrichting van de openbare ruimte en de bouw van de woningen, 87 miljoen overblijft.

De inrichting van de openbare ruimte is hierbij een belangrijke post, waarbij de bestrating het meeste kost. Daarom hebben wij een alternatief plan gemaakt met een minimale oppervlakte aan openbare bestrating, waardoor er meer geld over blijft voor de bouw van kwalitatief goede woningen.

Het beheer en onderhoud van het groen kan de gemeente beperken door de weg en het groen in de binnenterreinen, grenzend aan de achtertuinen van de woningen, over te laten aan een door de bewoners op te richten Vereniging van Eigenaars. Zij kunnen hier dan zelf gras zaaien, fruitbomen planten, of afhankelijk van de leeftijd van de kinderen, speeltoestellen plaatsen of een hangplek inrichten.

Met ons alternatieve plan, wordt tegemoet gekomen aan een populaire vorm van wonen in een hofje, waarbij wij bewoners aansporen om zo nodig hulp te bieden aan de buren en een veilige woonomgeving in stand te houden.

Voor meer inzicht in ons alternatieve plan, hebben wij de belangrijkste onderdelen hieronder verder uitgewerkt.

Alternatief ontwerp:

Efficiënter: De Stichting Duurzaam Mook en Middelaar heeft het hiernaast afgebeelde alternatieve plan gemaakt, voor de bouw van 320 woningen. Dit plan geeft een efficiëntere invulling van het woongebied.

184 woningen met tuin: 5 verschillende typen grondgebonden woningen, aangeduid met de aantallen 33-29-49-16-57, zijn aan de voorzijde ontsloten middels voet-fietspaden. De achtertuinen met parkeerplaatsen grenzen aan een binnentuin met gemeenschappelijk te onderhouden groen. Dit plan zal de gewenste saamhorigheid en sociale veiligheid bevorderen.

136 appartementen: De in 2 bouwlagen gestapelde woningen type 40-14-10 zijn bereikbaar via een galerij. De appartementengebouwen type 12-24-36 langs de Maas hebben elk 6 bouwlagen.

Parkeren: In dit plan zijn voor elke woning gemiddeld twee parkeerplaatsen beschikbaar.

Dichtheid: De bebouwingsdichtheid is 44 woningen per hectare.

Middels dit alternatieve plan kan de ontwikkelaar, door een zuinig grondgebruik, betaalbare energieneutrale woningen bouwen en daarmee voldoen aan de belangrijkste doelstellingen van de Stichting Duurzaam Mook en Middelaar en de wensen van de toekomstige bewoners.

Zuinig grondgebruik en Vereniging van Eigenaars (VVE):

In de hieronder afgebeelde grafiek staat de verdeling van de grond voor het te ontwikkelen woongebied van 73.000 m2. In ons alternatieve plan bezuinigen we op de inrichting van de openbare ruimte. Dit doen we door niet alleen de percelen onder de woningtypen 33-49-57-29 ter grootte van 28.700 m2 aan de kopers uit te geven, maar ook de middenterreinen gelegen tussen deze woningen, groot 10.900 m2, in eigendom over te dragen aan de hiervoor op te richten VVE‘s. De gemeente kan via de ontwikkelaar met de vier VVE‘s afspraken maken. Bijvoorbeeld over de bereikbaarheid van deze binnenhofjes voor hulpdiensten tot en met de opstelplaatsen voor de kliko‘s.

46 % is uitgeefbaar: Dit bestaat uit de bebouwing van de woningen, de privé tuinen en de privé parkeerplaatsen bij de grondgebonden woningen.

14 % is voor Vereniging van Eigenaars: Dit bestaat uit het gemeenschappelijke groen en de wegen in de hofjes.

15 % is openbare bestrating: Dit bestaat uit de openbare hoofd ontsluitingsweg, de fiets-voetpaden en de openbare parkeerplaatsen bij de appartementen.

25 % is openbaar groen: Dit bestaat uit openbaar groen en bebouwing van de appartementen.

320 woningen in 11 typen:

Woningen: In deze notitie zijn 11 verschillende typen woningen uitgewerkt. Deze woningtypen dienen ter illustratie en zijn gebruikt voor het bepalen van woonoppervlakten, bouwkosten, aantal slaapkamers, en de oppervlakten van daken, vloeren, gevels en kozijnen, alsmede het aantal zonnepanelen. De woningen hebben een breedte van 6 m en een diepte van ca 10 m met 1 of 2 bouwlagen, al dan niet met zolder, hellend of plat dak. De woningen varieren in oppervlakten van 30 tot 140 m2, met de aantallen cq typen, zoals in de hiernaast afgebeelde grafiek.

Ontsluiting: Om fietsen en wandelen te stimuleren loopt langs de gevels met voordeuren een fiets-voetpad met een breedte van 2 m. De wegen hebben een breedte van 6 m.

Tuinen: De tuinen van de grondgebonden gezinswoningen type 33-29-49-57, hebben een breedte van 6 m. De tuinen van de half vrijstaande woningen type 33 hebben een breedte van 9 m. Tussen de patiowoningen type 16, ligt een privé binnentuin.

Parkeren: In dit plan is voor elke woning gemiddeld 2,1 parkeerplaats beschikbaar. Van de 673 parkeerplaatsen zijn er 272 toegewezen aan de 136 appartementen.

Slaapkamers: Nederland heeft 8,1 miljoen woningen, hiervan wordt 40 % bewoond door 1 persoon. In de gemeente Mook en Middelaar is dit 30 %. In het voorgestelde alternatieve plan komen 320 woningen, waarvan 57 % met 1 of 2 slaapkamers en daardoor geschikt voor starters, senioren of 1-ouder gezinnen.

Inwoners: De 320 woningen hebben samen 778 slaapkamers, waardoor deze wijk geschikt is voor 1038 inwoners.

Koopsom:

De koopsom wordt door de ontwikkelaar kort voor aanvang van de verkoop van de woningen bepaald. Tot die tijd moet hij het doen met een schatting van de koopsom. Deze schatting wordt door een aantal makelaars bepaald aan de hand van een vergelijk tussen de te bouwen woning en het aanbod van de bestaande woningen in een vergelijkbare woonwijk. Gedurende de ontwikkelfase tot het moment van ondertekening van de koopakte, loopt de ontwikkelaar allerlei maar vooral financiële risico’s. In ons alternatieve plan zijn we uitgegaan van € 4000 per m2 woonoppervlak. Dit is exclusief de voorgestelde energiebesparende maatregelen. In de hiernaast afgebeelde grafiek is de prijs per type woning aangegeven. De gemiddelde koopsom is € 326.750 VON.

Vrij Op Naam (VON): VON wil zeggen dat onder andere de kosten voor makelaar, notaris en belastingen voor rekening van de ontwikkelaar komen.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG): 246 ofwel 77 % van de woningen zijn goedkoper dan NHG- basisgrens van € 405.000 VON. 74 woningen ofwel 23 % zijn duurder dan NHG grens. Met NHG wordt een korting op de hypotheekrente verstrekt. Daarbovenop mag de eigenaar van een nieuwe woning een bedrag van € 24.300 als meerwerk investeren, ten behoeve van het aanbrengen van energiebesparende maatregelen.

Energiebesparende maatregelen: Afhankelijk van de grootte van de woning, kosten de voorgestelde energiebesparende maatregelen tussen de 9.200 en 21.300 euro. Dit bedrag is niet in de koopsom inbegrepen, maar inclusief deze maatregelen blijft de koopsom van 246 woningen onder de maximum NHG-grens van € 429.300.

Hypotheek:

Om een hypotheek te krijgen is voldoende inkomen nodig. Bij de huidige rentestand is de vuistregel: vier maal het (gezamenlijk) bruto jaarinkomen. In de hieronder afgebeelde tabel is aangegeven hoeveel eigen spaargeld of overwaarde nodig is, om een betaalbare woning te kunnen kopen. We zijn hiervoor uitgegaan van de inkomens van starters, senioren en mensen met een minimum of modaal inkomen, zowel alleenstaand of samenwonend. Het kan zijn dat uw persoonlijke omstandigheden afwijken. Laat u daarom goed adviseren.

Betaalbaar: Wij streven naar de bouw van betaalbare woningen. In de praktijk bestaat er een kloof tussen het aanbod van studentenkamers en de beschikbaarheid van zelfstandige woningen. Daarom is het van belang om een ruim aantal kleine woningen te bouwen, die voor deze starters betaalbaar zijn. Verder hoeven woningen niet te beschikken over ruimten die niet of nauwelijks gebruikt worden. Weinig gebruikte ruimten zoals gangen en balkons kosten toch 4000 euro per m2.

Huur:

Woningwaarderingsstelsel: De hoogte van de huur wordt bepaald via de toekenning van punten volgens het landelijke Woningwaarderingsstelsel. Aan de woningen in ons plan zijn afhankelijk van het type cq het woonoppervlak 126 tot 275 punten toegekend. De bijbehorende huur is € 679 tot € 1529 per maand. Zie voor een overzicht per type woning de hiernaast afgebeelde tabel.

Huurtoeslag: Huurders met een te laag inkomen ontvangen een huurtoeslag. Deze huurtoeslag kan in bepaalde situaties oplopen tot de helft van de gevraagde huur. De hoogte van de huurtoeslag hangt af van uw persoonlijke financiële omstandigheden. U kunt uw huurtoeslag zelf berekenen door invulling van uw gegevens op de website van de belastingdienst.

Investeerders: In het verleden hebben een aantal woningstichtingen verkeerde investeringen gedaan en moesten anderen hier jaren voor boeten, met als gevolg dat er de laatste 10 jaar te weinig huurwoningen gebouwd zijn. Door het maximeren van de huur wordt het nu ook voor een particuliere belegger steeds moeilijker gemaakt om een woning te kopen en daarna te verhuren. In de hiernaast afgebeelde tabel is het aanvangsrendement behorende bij het type woning opgenomen. Als we de marktrente hierop in mindering brengen, zien we dat alleen de kleinere woningen rendabel verhuurd kunnen worden.

Aantal huurwoningen: Het is binnen ons alternatieve plan goed mogelijk dat investeerders 124 woningen, voor een bedrag van € 120.000 tot € 240.000 per appartement kopen, en deze vervolgens met voldoende rendement, betaalbaar verhuren.

Warmteverlies:

Isoleren is rendabel: In de grafiek hieronder, een weergave van het warmteverlies van alle onderdelen per type woning. Bij de laagste staven zijn de woningen voorzien van 50 % extra isolatie en een grondwarmtepomp. De hoogste, tevens gearceerde staven, zijn de woningen volgens de norm geïsoleerd en voorzien van een luchtwarmtepomp. Uit deze grafiek blijkt dat na verbetering van de isolatie en de toepassing van een grondwarmtepomp met een hoog rendement, de energiekosten voor de bewoners veel lager zijn. Eerder hebben we ook gezien dat deze investering rendabel is.

Energieverlies door glas: Verder constateren we dat door het glas relatief veel warmte verloren gaat. Daarom is het aanbrengen van triple glas een goede investering.

Energiekosten: Bij een stroomprijs van € 0,40 per kWh zijn de maandelijkse energiekosten voor een woning met 50 % meer isolatie en een grondwarmtepomp € 84 tot € 120 per woning. De maandelijkse energiekosten voor een woning met normatieve isolatie en een luchtwarmtepomp zijn € 102 voor de kleinste woning tot € 223 voor de grootste woning. Daarom is verbetering van de isolatie en de toepassing van een grondwarmtepomp een goede investering.

Hoe te verwarmen:

Wel of geen warmtepomp: We zien dat bij kleine woningen vaak wordt gekozen voor een rendement van 1 op 1. Bijvoorbeeld een elektrische radiator, al dan niet in combinatie met een elektrische vloerverwarming en boiler. Met als reden te besparen op de investeringskosten of in verband met ruimtegebrek. In de hiernaast afgebeelde grafiek geven de gele en oranje staven het verbruik van deze keuze weer. Het hoogteverschil tussen de gele en oranje staven komt voort uit het al dan niet aanbrengen van 50 % extra isolatie.

Netbelasting: Het direct elektrisch verwarmen met een laag rendement zorgt ook voor een grote belasting van het elektriciteitsnet, bovendien zijn veel meer zonnepanelen nodig. Daarom pleiten wij voor de toepassing van een warmtepomp.

Luchtwarmtepomp of grondwarmtepomp: De lichtblauwe staven laten het stroomverbruik van een luchtwarmtepomp zien, met een rendement van 1 op 3,5 zonder extra isolatie. De donkerblauwe staven laten het jaarverbruik zien bij de toepassing van 50 % extra isolatie en een grondwarmtepomp met een rendement van 1 op 5,5. We zien dat het stroomverbruik in het laatste geval tot 80 % teruggebracht wordt. Reden waarom wij pleiten voor extra isolatie en de toepassing van een grondwarmtepomp.

Zonnepanelen:

Benodigde zonnepanelen: De grafiek op deze pagina geeft per woningtypen een overzicht van het aantal benodigde zonnepanelen, opgedeeld in de categorieën elektrische auto, verlichting + huishoudelijke apparaten en de warmtepomp ten behoeve van verwarming, warm tapwater en ventilatie. Op de daken is behalve bij de appartementen, voldoende ruimte voor de benodigde zonnepanelen. Daarom wordt als aanvulling voorgesteld om het parkeerterrein aan het begin van de wijk met zonnepanelen te overkappen.

Grondwarmtepomp: Door de 50 % extra isolatie en de toepassing van een grondwarmtepomp, is het stroomverbruik door de warmtepomp gering in vergelijking met het verbruik door huishoudelijke apparaten.

Huishoudelijke apparaten: Om meer bewust te worden van het stroomverbruik van huishoudelijke apparaten, hiernaast een overzicht van het verbruik door een gemiddeld gezin. Er is ook sprake van sluipverbruik. Dit is het stroomverbruik als het apparaat zelf niet gebruikt wordt. Alleen via Europese wetgeving kan het verbruik van huishoudelijke apparaten omlaag.

Elektrisch rijden: In voorstel 2 is het voordeel van het opladen van een elektrische auto middels eigen zonnepanelen ten opzichte van een openbare laadpaal, financieel onderbouwd. In deze notitie zijn we uitgegaan van 320 auto’s die elk gemiddeld 15.000 km per jaar rijden. De verwachting is dat dit in de toekomst meer zal worden. Er zullen echter ook auto’s zijn die bij de werkgever worden opgeladen zodat de accustroom ’s avonds verbruikt kan worden in de eigen woning.

Betaalbaarheid:

In de commissievergadering kwam de vraag naar voren of de woningen door de voorgestelde verbeteringen nog wel betaalbaar zijn. Dit is om navolgende twee redenen zeker het geval:

Ontwikkelaar: In ons alternatieve plan is het oppervlak aan openbare bestrating kleiner en daardoor goedkoper, zodat de ontwikkelaar de meerkosten van de 100 % energieneutrale woningen kan betalen;

Hypotheekverstrekker: De koper krijgt voor een 100 % energieneutrale woning, een aanvulling op de hypotheek van maximaal € 24.300 waarvoor geen inkomenstoets geldt alsmede op het gehele hypotheekbedrag een rentekorting van 0,5 % en kan daarmee in 10 jaar de meerkosten betalen.

Kosten en opbrengsten per woning:

We streven naar een 100 % energieneutrale woning. In navolgende grafieken zijn per type woning de meerkosten en opbrengsten opgenomen, voor de toepassing van 50 % extra isolatie en een grondwarmtepomp, alsmede extra zonnepanelen ten behoeve van verwarmen, ventileren, tapwater, verlichting, huishoudelijke apparaten en voor het opladen van een elektrische auto.

Aanschaf elektrische auto:

Is er geen geld om een elektrische auto aan te schaffen, maak dan gebruik van private lease. Door deze met eigen zonnepanelen op te laden, bent u niet duurder uit dan met een benzineauto.

Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG):

Om aan de wettelijke eisen te voldoen dient 40 % van de gebouwgebonden energie fossielvrij opgewekt te worden. In de praktijk wordt hieraan voldaan door 1 tot 4 zonnepanelen te installeren. Wij stellen voor om een 100 % energieneutrale woning ofwel Nul-op-de-meter-woning (NOM) te realiseren, zodat ook de gebruiker gebonden energie via eigen zonnepanelen wordt opgewekt.

Investeringen:

In onderstaande grafiek zijn de investeringen afgebeeld, om te komen tot een 100 % energieneutrale woning.

Rente:

Voor de extra investering (lichtgrijze staaf) is een hogere hypotheek nodig. We rekenen met een rentevoet van 4 %. Sommige hypotheekverstrekkers geven echter een rentekorting op de gehele lening.

Auto:

De goedkoopste manier om een auto op te laden, is met eigen zonnepanelen. Uitgaande van een rijafstand 15.000 km per jaar en een verbruik van 0,15 kWh per km, zijn 7 zonnepanelen nodig. Dit kost 2900 euro (donkergrijze staaf).

Zon:

Volgens de huidige BENG norm dient 40 % van de gebouwgebonden energie met zonnepanelen opgewekt te worden. Hierdoor kan afhankelijk van de grootte van de woning, worden volstaan met 1 tot 4 zonnepanelen. In ons alternatieve plan willen we 100 % energie neutraal. Daarvoor zijn evenveel zonnepanelen nodig als het stroomverbruik voor verwarmen, ventileren, tapwater, verlichting en huishoudelijke apparaten. In de grafiek zijn in de kleur oranje, de meerkosten opgenomen, voor het bijleggen van 15 tot 23 zonnepanelen, voor 6000 tot 9200 euro.

Bron:

De groene staven in de grafiek laten de investering zien van een grondbron, bestaande uit een bodemlus met een diepte afhankelijk van de oppervlakte van de woning, van 13 tot 45 m. De kosten hiervan zijn 2800 tot 9800 euro.

Isolatie:

De gele staven geven de kosten voor het 50 % beter isoleren van de woning, dan volgens de huidige norm vereist is. De isolatie in vloer en dak is 50 % dikker, een betere isolatie in de spouw en drielaags glas in de gevelkozijnen. De meerkosten zijn afhankelijk van het type woning 650 tot 3300 euro.

Kosten 100 % energieneutraal:

Besparingen:

De investeringen zijn overgenomen uit de vorige grafiek. Middels de gearceerde staven zijn de besparingen in beeld gebracht. De terugverdientijd van dit investeringspakket is minder dan 5 jaar.

Auto:

De gearceerde grijze staaf geeft de opbrengst van de 7 hiervoor benodigde zonnepanelen. Een zonnepaneel brengt 315 kWh per jaar op. We zijn in vergelijking met een openbare laadpaal uitgegaan van een opbrengst € 0,60 per kWh. Dit geeft een besparing van € 6800 in 5 jaar tijd.

Zon:

De gearceerde oranje staaf geeft de opbrengst van de 7 tot 13 extra zonnepanelen, nodig voor het stroomverbruik voor verwarmen, ventileren, tapwater, verlichting en huishoudelijke apparaten. We zijn uitgegaan van een opbrengst van 315 kWh per paneel per jaar, tegen € 0,40 per kWh. Dit geeft een opbrengst van € 4400 tot € 8000 in 5 jaar tijd.

Bron:

De gearceerde groene staaf geeft de besparing van een grondwarmtepomp met een COP ofwel rendement van 5,5 ten opzichte van een luchtwarmtepomp met een COP van 3,5. Door dit hogere rendement is de besparing bij een kWh prijs van € 0,40 een bedrag van € 1000 tot € 3100 in 5 jaar tijd. Opgemerkt wordt dat een bron wel 100 jaar bruikbaar is.

Isolatie:

De geel gearceerde staaf geeft de besparing van een 50 % beter geïsoleerde woning. Uitgaande van € 0,40 per kWh is de besparing € 2500 tot € 12.700 in 5 jaar tijd. Opgemerkt wordt dat een isolatie wel 100 jaar meegaat.