Binnen niet al te lange tijd is het weer zover. De aanslag voor de onroerendzaakbelasting valt in de bus. Altijd weer spannend hoe hoog het huis getaxeerd wordt en wat je dan moet betalen. Op dit moment is de woz-waarde per 1 januari 2021, de peildatum waarop de aanslag voor 2022 gebaseerd is, nog niet bekend op wozwaardeloket.nl. Op deze site is van elke woning de getaxeerde waarde te vinden vanaf 2014. Op die manier kunt u snel zien hoe de waarde van uw eigen huis zich heeft ontwikkeld, maar even snel voor dat van uw buurman of van wie dan ook. Een kwestie van een adres invullen en uw nieuwsgierigheid wordt beloond.
Is de ontwikkeling van de waarde van uw huis in overeenstemming met die van de gemiddelde woning in de gemeente, bent u beter of slechter uit? Dat zijn vragen waar u misschien ook een antwoorden op wilt. Die gaan we hier geven.
Ontwikkeling woz-waarde
Op basis van cijfers van het CBS is de ontwikkeling van de woz-waarde van woningen voor de gemeente Mook en Middelaar in beeld te brengen. Afbeelding 1 laat de gemiddelde waarde zien vanaf 1997. In 1997 was de gemiddelde waarde €118.000. In de drie daaropvolgende jaren veranderde er niet echt veel. In 2001 echter steeg de gemiddelde woning ineens €70.000 tot een gemiddelde van € 189.000. Een paar jaar bleef het weer rustig totdat er in 2005 ineens een waardestijging van €100.000 was en de gemiddelde waarde € 287.000 werd. In 2009 was er in stapjes weer zo’n €50.000 bijgekomen met als resultaat een gemiddelde van € 327.000. In de jaren erna zakte de waarde met zo’n €60.000 naar €258.000 in 2016. Sinds dat jaar is er weer een klim omhoog tot een gemiddelde van €308.000 in 2020, het niveau van 2007.
Nu denkt u misschien dat deze ontwikkeling specifiek voor Mook en Middelaar is, misschien zelfs dat de gemeente hierin een hand heeft.
Als dat zo is, moet ik u teleurstellen. Het is een landelijke trend zoals afbeelding 2 laat zien. Onze gemiddelde woningwaarde is weliswaar hoger dan de gemiddelde in Nederland, maar daarvoor woont u gemiddeld ook mooier dan de gemiddelde Nederlander.
Verschillen tussen kernen
De waarde van huizen verschilt in de gemeente per kern, zoals afbeelding 3 laat zien voor de periode 2004 tot en met 2020. De duurste huizen staan in de Bisselt met in 2020 een gemiddelde waarde van €518.000, gevolgd door Riethorst-Plasmolen met €398.000, Middelaar, Katerbosch en Heikant met €312.000. Molenhoek kent een gemiddelde waarde van €308.000 en Mook van €276.000.
In de tijd gezien valt op dat in 2004 de verschillen tussen de kernen relatief klein waren maar dat daarna met name de huizen in de Bisselt snel in gemiddelde waarde zijn gestegen.
Die snelle stijging valt het beste te zien als we indexeren met 2004 = 100 (zie afbeelding 4). In 2005 verdubbelde de gemiddelde waarde in de Bisselt met 100 procent, terwijl dat in de andere kernen iets meer dan 50 procent was. Sindsdien lopen de lijnen redelijk parallel met uitzondering van de prijsontwikkeling in Molenhoek. Daar is sinds 2016 sprake van een sterkere stijging dan in de andere kernen. Opvallend is ook de daling die we zien in de Bisselt en Riethorst-Plasmolen in 2020 in vergelijking met 2019.
Onroerendzaakbelastingheffingspercentage
De woz-waarde is de basis waarop de onroerendzaakbelasting wordt geheven, een gemeentelijke belasting waarvoor de raad jaarlijks een heffingspercentage vaststelt. De ozb vormde in 2021 16 procent van de totale inkomsten van de gemeente, en daarmee 93 procent van alle gemeentelijke belastingen.
Hoe heeft dat heffingspercentage zich ontwikkeld vanaf 2005? Voor de meesten van ons is alleen maar één percentage van belang namelijk dat van woningeigenaren, maar volledigheidshalve nemen we nog twee andere mee, namelijk dat van gebruikers van niet-woningen en van eigenaren van niet-woningen. Huurders van woningen betalen geen ozb.
Afgelopen december is door de raad voor woningeigenaren als heffingspercentage vastgesteld 0,1413, voor eigenaren niet-woningen 0,2397 en voor gebruikers niet-woningen 0,3115.
Afbeelding 5 laat zien hoe de heffingspercentages zich hebben ontwikkeld sinds 2005 en dat de percentages in 2022 iets lager zijn dan in 2021. De afbeelding laat ook zien dat sinds 2005 de percentages licht zijn gestegen tot 2020, toen er sprake was van een meer dan trendmatige verhoging.
Hoogte aanslag voor een gemiddelde woning
Wat betekent nu de verhoging van het heffingspercentage voor de gemiddelde woningeigenaar, die de woz-waarde van zijn huis in de loop van de tijd ziet stijgen en dalen? Dat wordt duidelijk uit afbeelding 6, waar jaarlijks de gemiddelde woningwaarde is belast met het heffingspercentage van dat jaar. In 2006 was hij €309 kwijt voor de ozb. Tot en met 2019 volgt de heffing voor woningeigenaren de inflatieontwikkeling en komt dan uit op €368. In 2020 betaalt hij echter €434, zo’n 16 procent meer dan op basis van de inflatie verwacht zou mogen worden oftewel €1,27 per week extra. De reden is duidelijk. De gemeente verwachtte dat in 2020 de begroting niet sluitend zou zijn en om dat te voorkomen was die extra verhoging nodig anders had nog verder ingeteerd moeten worden op de (beperkte) reserves van de gemeente. In 2021 was het €462, mede als gevolg van de waardestijging per 1 januari 2020, €0,54 meer per week. Omdat de gemiddelde waarde per 1 januari 2021 nog niet bij het CBS bekend is, is nog niet uit te rekenen wat de gemiddelde huiseigenaar in 2022 voor de ozb kwijt is.
Bron: CBS, COELO